去这里买房，爽着，爽着，就哭了！
在佛山两篇楼市调研文章发布后，不少人提议二娃去也看看珠海，聊聊珠海的楼市行情。于是，上周三我还真的就去了。
但让我没想到的是，这一去，差点回不来广州。实在太惊险了！
昨天早上，二娃刚睡醒就在dy上刷到消息说，珠海也有新冠疑似案例了。原本我和园长还打算再看半天盘的，见这情况，立马改变计划，脸都没洗，就直接开车飞奔回了广州，就怕珠海突然封城！
◆ 昨天早上，飞奔广州的路上
结果，刚到广州一小时，就看到新闻上说“珠海确诊新冠一例，离珠须持24小时核酸阴性证明”。
到了晚上，财联社又报道说，珠海确诊病例已有7例！
想想都觉得可怕......
不过还好，二娃和园长去调研，并没有去过确诊案例的片区，所有时间，全用在了各大售楼部里面。并且，我们4人一回到广州，就去做了核酸检测！全部阴性，大家无需担心~
◆ 今天早上出来的核酸检测结果
所以啊，这篇文章来之不易，大家且看且珍惜。看完后，也请“点赞+转发”支持一下。
下面，正式进入今天的话题：去珠海楼市调研后，二娃最想说的十个感受！
珠海，限购放松了！外地买房客占比较高
没去珠海前，我一直记得珠海限购也是蛮严的，外地人没买社保，没落户，是买不了房子的。但这一次去完珠海才知道，他们限购悄悄放松了。
目前，外地人不管你有没有买社保，有没有落户，都能在珠海任何一个区域和板块买房，但仅限购一套。
二娃2天看了珠海约20个盘，发现每个盘的购房人群及客户占比都不太一样。但是呢，它们又有一个共同点：珠海的买房人群很分散，来自全国各地，不过，主要的购房人群还是来源于香港、澳门以及四大一线城市。本地购买力相对较弱，占比不算高。
所以，这让珠海的购房人群和广州有很大的差异。
广州嘛，不管是买来自住还是投资，绝大多数的买家都是在广州工作和生活的。但珠海呢，买房的人，很多都是在外地上班，在这里买房子，只是为了占据稀缺资源，纯投资，亦或是以后养老度假用。
这样一来，珠海的房子，注定空置率会较高，未来二手房交易没那么容易。
◆ 珠海横琴是不是很美？广州房产细鹏摄影，禁止转载
在广州不起眼的华发，在珠海牛逼飞了
第二个让我感受很深的是，在广州，不怎么出名的华发，原来这么牛逼。
它在珠海就是“地头蛇”的存在，就好比越秀地产在广州的地位一样。整个横琴岛不大，据说华发一家房企就建了20多栋大楼，牛到飞起。
◆ 华发的logo，占满了沙盘（二娃拍摄，禁止转载）
另外，珠海很多地标以及大型的商业中心及城市配套，都是华发搞的。比如，横琴地标IFC、十字门珠海国际会议中心、中演大剧院、华发商都等等。
反正，相当有地位。
◆ 大型商业购物中心-华发商都（细鹏摄影，禁止转发）
珠海，真的很漂亮！城市界面很赞
只要你去过珠海，你一定也会有和二娃一样的感受，那就是：珠海太美了。
珠海整个城市界面都很新，环境也很好。我跑了2-3天，几乎就没看到什么老破小和城中村，全都是崭新的大楼和住宅，就跟我去南沙的感受一样。
再加上，珠海地理位置的特殊，岛屿很多，大部分的住宅都能推窗看海（有些可能看起来像江），所以，这让它成为了无数人心中的“梦想家”，也让它成为了大湾区城市里的掌上明珠。
二娃必须要承认，在这里工作，在这里生活，在这里居住，确实是一件很幸福的事儿。
◆ 珠海金湾路实景（来源珠海房姐 禁止转载）
珠海哪哪儿都是概念，但迷惑性很强
去珠海看房2天，给我最大的感受就是，珠海哪哪儿都是概念，不管你去看哪里的房子，经过销售一介绍，感觉都很高大上，板块有个美好的未来和前景，让你觉得捡到宝了。
但事实呢，越是这样的城市，越要小心。因为一个城市，不可能哪哪儿概念都很强，哪哪儿都要重点发展。毕竟财政收入有限，能重点打造的区域肯定也有限。
哪哪儿都是概念，意味着哪哪儿都是坑，买不好，看不准，很容易被割韭菜。所以，去珠海投资买房前，记得下载国家反诈骗APP！（开个玩笑）。
◆ 小心踩坑，示意图（来源：公共图库）
人均GDP很高，但一条地铁都没有
另外，让我很疑惑的是，珠海一个人均GDP仅次于深圳的城市；一个房价刺破7万/㎡的城市（刺破不代表均价，仅个别楼盘），如今连一条地铁都没有。
为什么没有？
根据国务院办公厅《关于加快城市快速轨道交通建设管理的通知》要求，建设地铁必须符合四个条件：
1）地方财政一般预算收入在100亿元以上
2）国内生产总值达到1000亿元以上
3）城市总人口超过700万，城区人口在300万人以上
4）规划线路的客流规模达到单向高峰每小时3万人以上
而珠海，最大的问题就在于人少！
整个大湾区里面，珠海人口只比澳门多。你可以说，这是它的优点，也可以说，这是它致命的缺点。
优点在于，开车不堵，去逛个街啥的不用挤，居住环境好。
但缺点呢？则是影响城市发展！因为，城市的竞争力，归根到底是人才的竞争，有人，才有财，没人则......（你懂的）。
珠海，人口很少，但房子却很多
最有意思的是，珠海虽然人口少，但它房子却很多。
据网签数据显示，珠海一手房2019年成交4.1万套，2020年成交3.3万套，2021年成交4.9万套。
要知道，广州这座1870万人口的城市（2020年数据），每年新增人口就达40-50万人，2021年才卖109418套一手房啊。而珠海人口仅245万人（2020年数据）不及广州1/7，今年一手房销售量却占到了广州销售量的1/2。
你们说，这个人口数量，匹配这样的一手房的销量，健康吗？
所以，这里有个问题大家需要思考：以后二手房卖给谁？
◆ 珠海真的不缺房子 （细鹏摄影，禁止转发）
◆ 在车上拍的，很多空置的房子。
这可能也是，为什么我在路上，总能看到一片片建好的新房，没人住，就空着在那里的原因。
珠海的房子，实用率好像很高
值得表扬的是，珠海的房子，实用率好像都偏高，同样的面积总觉得比广州的大，个别楼盘实用率可以去到99%，简直惊呆我下巴！
比如唐家湾北围板块的一楼盘，二娃看完后，就相当服气，实用率去到了99.4%，一套99㎡的4房，南北对流，带入户花园，双卫，每个房间都很大，看完我TM都心动了！
◆ 99㎡4房的主卧
珠海很多板块，但其实也就三个区
不怕大家笑话我，二娃没去珠海调研前，基本没研究过这座城市，以为有很多个区呢。
去了后才知道，原来只有三个区，分别是：香洲区、金湾区、斗门区。
名气最大的横琴岛，并不是一个区，而是属于香洲。
但是，我踩盘的时候，意外出现了。
横琴豪宅盘的置业顾问跟我说：“横琴是横琴，珠海是珠海，你别把横琴和珠海说一起，横琴不属于珠海了！横琴现在是澳门+广东省政府直接管理，现在叫横琴金融岛”。
我当时一脸懵逼：@#￥%……&！？@......
随后，我又去问了下资深的珠海人，对方告诉我：别听他吹，横琴咋不属于珠海嘛。
嗯，听到这句话，我也就放心了。
◆ 崛起的横琴金融岛（细鹏摄影，禁止转发）
珠海买房，怎么选？
那么，在珠海买房，怎么选择，踩坑的几率才更小呢？
为此，二娃给大家整理了一个地段价值排行榜：
一梯队：横琴金融岛（目前一手房售价5-7万/㎡）。这个板块，可以理解为广州的珠江新城，现在的南沙灵山岛尖。这里写字楼扎堆，总部多，规划牛逼，占位最高，但住宅用地十分稀缺。大腿主要是抱澳门。
◆ 房价最贵的横琴（细鹏摄影，禁止转发）
二梯队：十字门，保税区（板块一手房售价3-5万，个别楼盘稀缺户型去到5-6万/㎡）。这个板块，与横琴隔海相望（其实就是一江之隔）。能抱的大腿，是澳门和横琴。也就是，它的房价能去到多少，得看澳门和横琴的房价能去到多少，因为横琴住宅稀缺，买不了横琴，自然就会来买十字门了。
◆ 十字门与横琴的位置关系（细鹏摄影，禁止转发）
三梯队：唐家湾高新区（分为：北围、南围、前环、后环），目前板块整体售价在2.6-3万/㎡。个别楼盘有2.5万/㎡以下的价格。比如雅居乐国际花园。
这个板块呢，主要打“珠海北站”交通枢纽的概念，因为这个站汇集了广珠城轨、地铁18号线延长线（规划中）、珠海地铁2号线（规划中）、深中通道等多条重要轨道。有产业，有环境，成片开发，投资价值还不错。房价主要是抱深圳前海的大腿。
四梯队：航空新城（板块单价2.5-3万/㎡），抱横琴大腿、主城区大腿。因为地理位置的关系，靠近横琴和主城区，所以买不起主城区和横琴房子的人，一般会选择航空新城。
总之，大家看菜下饭吧！有钱的话，尽可能买第一和第二梯队的吧。
1000万+选珠海顶豪，还是天河刚改盘
写到最后，我想抛一个问题出来，和大家一起讨论：如果你们有1000万-2000万闲钱，你会选择买珠海横琴的顶豪，还是去买天河刚改盘？
比如，横琴金融岛上的IFC，46-68层就是70年产权的住宅，一套185㎡的户型，价格不到1300万，窗前就是澳门景观和大海，正前方又是十字门，景色得天独厚。
◆ ifc航拍视频
◆ ifc住宅室内照片
而且，IFC，楼顶还是直升飞机停车坪，在横琴岛最中央的位置。买在这里，是一种身份地位的象征，更是对稀缺资源的占有。
那么是你，你会怎么选？另外，你们觉得珠海的房子，值得买入吗？欢迎留言讨论。
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